Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Olmalı?
Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide geçirmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye ‘arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi’ denir. Yapılan bu sözleşme sayesinde, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeden daire sahibi olabilir. Müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde eder.
Örnekle açıklamak gerekirse, arsanın sahibi arsanın tamamını müteahhide devretmesi karşılığında, bazı dairelerin tapusunu alır. Veya arsanın, arsa sahibinde kalmaya devam etmesi ve inşaatın tamamlanma aşamasına göre müteahhide devir edilebileceği kararlaştırılabilir. Ancak tüm bu aşamalar, noter huzurunda yapıldığı takdirde sorunsuz bir şekilde ilerlemenin yolu açılır.
Türkiye piyasasında, inşaat ve gayrimenkul sektörü önemli bir yere sahiptir. Bu alanda özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine sıklıkla rastlanır. Yukarıda da değindiğimiz gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde birçok uyumsuzlukla da ortaya çıkabilir. Bu sözleşmeler, kanunda tam anlamıyla karşılığı bulunmayan sözleşmelerdir. İçerisinde taşınmaz satış vaadi ve eser sözleşmesi unsurları barındıran karma nitelikli sui generis bir sözleşmedir.
Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulamadaki Şekilleri
Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada farklı yöntemlerle yapılabilir. Mesela, arsa sahibi arsanın tamamını müteahhide devredebilir. Müteahhit inşaat tamamlandıktan sonra arsa sahiplerine tapularını verir. Ya da arsa, arsa sahibinde kalır. İnşaat tamamlanma aşamasında arsa sahipleri müteahhide tapu devri yapabilir. Binanın kaba inşaatının tamamlanması durumunda, arsa sahipleri müteahhide on daire tapusu devredileceği kararlaştırılabilir.
İşlem güvenliği gereği yazılı bazı sözleşmelerin, noterde veya tapuda yapılması gerekir. Böylece tarafların hakları korunur, ispat zorunluluklarının aşılması da kolaylaşır. Taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Noterlik Kanunu Madde 60’da satış vaadi sözleşmesi düzenlemenin noteri görevi olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesinde şekle aykırı olarak yapılan sözleşmenin geçerli olmayacağı belirtilmiştir.
Kısacası, Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin noterlikçe düzenlenmesi gereklidir. Bunun bir şekil şartı olduğu, bu şarta uymayan sözleşmeler, hakkın kötüye kullanılması gibi bazı durumlar hariç olmak üzere geçersizdir. Herhangi bir yaptırım gücü de bulunmamaktadır.
Arsanın Tamamını Müteahhide Devredilmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsanın tamamı müteahhide devredilebilir. Böyle bir durumda müteahhit binayı tamamladıktan sonra arsa sahiplerine dairenin tapularını devretmelidir. Bu uygulama arsa sahiplerinin lehine, müteahhide devredilen arsa üzerinde ipotek kurulmalıdır. Bu sözleşme genellikle en çok tercih edilendir. Nedeni ise arsa sahibinin yapıyla ilgili sorumluluklarını azaltmış olmasıdır.
Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi
Bu sözleşmede arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsanın; dairelere karşılık gelen belirli paylarının mülkiyetini müteahhide verir. Örneğin; arsanızın üzerine 20 daire yapılacaksa, bu 20 dairenin 8’i arsa sahipleri için kalan 12 dairenin de müteahhit için yapılacağı kararlaştırılır. Yani arsa sahibi, arsanın %60’ını müteahhide devreder. Devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulması gerekir. Teminat ipoteği olarak da bilinen bu ipoteğin çoğu zaman arsa sahibinin haklarını karşılamadığı görülür. Çünkü müteahhit, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği kaldırabilir.
Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi
En sık görülen uygulama şekillerinden biridir. Arsa sahibi inşaatın tamamlanma aşamasına göre, belirli arsa paylarını müteahhide devredeceğini veya kat irtifaklı tapunun müteahhide devredileceğini taahhüt eder. Örnek vermek gerekirse, arsa sahibinin temelin atılması halinde iki kat irtifaklı taşınmaz tapusunu müteahhide vereceği ya da üçüncü kata gelinmesi halinde on taşınmaz tapusu verileceği konusunda anlaşılabilir.
Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi
Arsa sahibi, belirli bir arsa payını müteahhide satmayı teklif eder. Müteahhit ise binanın yapımını garantiler.
